柬埔寨房地產買賣常見問答集

柬國與中國關係非常友好，相當程度的親華不排華，在柬埔寨從事製造業的台商相當多，
國內公司：台肥、聚陽、東隆興、豐泰、薛長興、榮益紡織等等也已投資設廠營運多年。
柬埔寨也時興學習華文，當地招牌除柬文之外常見華文與英文並列。

柬埔寨自2010年起開放外國人買賣不動產至今已四年。
外國人憑護照，就可以用自己名字，自由買賣二樓以上的集合式住宅公寓大樓。

成長力道強勁→柬埔寨的經濟成長率是7%以上，台灣只有2%。

房價基期低→金邊市首都現在的房價才剛要起漲。
(就像台灣80年代房地產剛起漲一樣，漲幅以倍數成長)

租金收入高→以皇宮水岸附近為例，年租金投報率都超過10%以上，
水岸附近是蛋黃區，年租金遠遠超過舊城區是可期待且合理的。
(舊城區就像台北的城中萬華大同區，水案景觀區就像台北的信義計劃區)

利息收入高→金邊的存款利息至少4-5%，遠高於台灣的1%多。

經濟前景好→明年東協啟動：零關稅+低基期+70%人口是年輕族群的
人口紅利+全球最低廉勞動力+政治穩定+經濟開放

在柬埔寨投資不動產不課徵-交易所得稅，沒有奢侈稅及印花稅，不會人力查稅，也沒有遺產稅。
房屋交易稅4%及約1200美元行政規費。

水淨華區就像上海的浦東新區，是政府規劃的新市政中心。
2014年底前會有三大工程會完工：中國橋、大圓環及當地大財團的SOKA五星級酒店(政府已發給的第二張博弈執照)。
該區建案可看到湄公河及洞里蕯河，高租金收入是可期待的(附近日本公寓只租不賣，一房的月租是1500美金起跳)，
鑽石島就像台北的信義計劃區, 有市政廳、國際展覽中心、555米高的金邊塔，就跟世貿展館與101大樓一樣，是富人島特權區，蛋黃中的蛋黃，島上所有建設一律比照先進國家，看不到一絲舊市區景觀。

99年租約是開發商跟政府承租土地後開發銷售的(類似BOT)，買主拿到是開發商給的權狀而不是國家發出的房產證，
風險是開發商可能一屋多賣，萬一開發商倒了，買主更沒有保障；另外政府也有權可以收回：例如國家用地要開發新案或市區新規劃、馬路擴建等等.. 軟卡的拆遷補助就依照政府規定金額，屋主也沒得討價還價。
我們客戶拿到的是國家國土部發的房產證(類似台灣的權狀)，是永久擁有且政府掛保證的。

柬埔寨跟台灣不同，土地跟房屋權狀是二選一。
例如：一塊土地上蓋了一間房，政府就只會發一張土地權狀； 一塊土地上蓋了集合住宅，政府會發建照，
等完工後再發個別的房產證，原先的土地權狀由國土部收回。

1. 蓋手印過戶
2. 選購傢俱(公司備有不同傢俱家電組合可供選擇，價格比外面優惠很多)
3. 寫授權書(委託公司代為租售與管理)
4. 銀行開戶(含網路開戶) (錢要從金邊的銀行利用網路匯出，需辦好當地銀行網路授權簽屬)
5. 交屋手續完成~等著收取高投報的租金。

要由屋主的政府出具繼承人與屋主的直系親屬關係證明，國土部收到證明後進行公告，
在規定期間(三個月)無異議後方可繼承，需繳交4%交易稅跟約1200美元的行政管理費(更名費)。

若真的無法到金邊，需提供蓋手印的照片或影片，證明手印是自己蓋的，
國土部會對照手印是否正確(在每次過戶時都會在房屋證上留有指紋資料)。

屋主至國土部辦理申請公告，在規定期間(三個月)無異議後，方可申請新的房產證。

屋主必須填寫代租管授權書，公司收取房屋租金9%~10%的管理費(外部物業也是類似收費基準)。房屋如有修繕公司會在租金中扣取， 並通知屋主修繕項目及費用，每期租金淨收入直接匯入屋主指定的帳戶。

以管理費一般是每平米0.5~1美金左右，由租屋者支付 ; 若無人承租則由屋主支付。
每戶設有獨立的水電表，費用是由租屋者付 ; 如無人承租則不需付水電費。

在柬埔寨，一般不會課收房屋租金所得稅(就像在台灣屋主也是大多不報租金的)，若要繳交，政府規定是課10%~15%的租金所得稅。

柬埔寨屬於開發中國家，不像台灣有履約保證，我們推荐的加華銀行建案採工程實作工程款實收的方式，
蓋到那個樓層才收工程款，或按期別收款就是再降低買賣雙方的風險。
在金邊蓋房子不是件容易的事，加華銀行是經過幾十年的經營才有現在的龐大規模 ;類似國家的中央銀行級的銀行，
投資人的權益可獲得相當的保障。

買方必須繳交售價的4%當作『房屋交易稅』。
約1000-1200美元的行政管理費(更名費)。
2%仲介服務費。

投資一定有風險，沒人能保證大環境的變化，但因為房價基期低，且建案位於水岸蛋黃區內，
區內相當多外資酒店跟商場，相對的風險性也低。若租屋市場起變化，選擇水岸蛋黃的建案更容易立於不敗之地。

看看越南模式房地產也漲了十年，柬埔寨現在才是初升段起漲，
後面還有主升段跟末升段，投資人不用過於擔心。

如果購屋者已找到買主，原購屋者必須親自與新買方一起到建商公司辦理換約 ;或原購屋者將授權書給建商公司，
建商公司方可與新買方辦理換約，一般建商會收取約300美元的手續費。購屋者亦可委託仲介代為銷售。

現在外國人包括我們台灣本地都非常喜歡有水岸的建物，水岸的景觀跟生活綠地環境就是好，水岸的租金就會比較高(甚至高達一倍)。

房屋總價(含櫥具、衛浴、熱水器及燈具等)
仲介服務費(總價2%)
交易稅(總價4%+約1000~1200美金)
傢俱家電約7000美金(買主自行採購或委由物業代購)

柬埔寨不動產產權的形式:

不動產「產權形式」常容易與「證書」搞混，前者指的是土地(與/或)建物的特定權利；而後者指的是由地政機關或有關單位所印製核發，用以證明不動產 之所有權、產權形式及標的特徵的書面文件。非正式的英文版土地法草案中不當地採用「形式」(title)這個術語，也導致在翻譯成高棉語時與「證書」造成 混淆。這是目前土地法的其中一個關鍵問題，也是土地管理城市規劃及建設局(MLMUPC)在起草土地法修正條例時應該要積極處理的。實務上，因為相關法律 中之名詞尚未統一，人們對不同產權證明文件的稱呼也不相同。

一般柬埔寨人所認知的兩種產權形式為：「軟卡」及「硬卡」，這樣的用法不存在於土地法或任何現行的法令之中，人們因為方便而發明這兩個詞。「硬卡」 係指政府基於土地法所承認的產權持有形式；相反地，「軟卡」係指未經法律所認可，而實務上對於主張該項產權的某些證據，當持有人遭遇法律問題時，視為取得 產權的階段性證明。

由於過去對於法律證明文件的疏失，導致無法取得政府的合法認可及發給「硬卡」文件，已造成大量如產權重疊、產權爭端及土地糾紛。為避免這樣不幸的狀 況發生，政府註冊單位應儘快尋求適合的處理方案，以便物業所有權人或合法持有者能夠取得完全合法的所有權證書，及具體的法律保障。



為什麼叫做「軟卡」？

軟卡實際上印在軟質或紙品質的紙張上，有非常多種不同的型式，有些是以憑證方式呈現，可能是地方政府的認證，也可能是僅是一封簡單的買賣書或是私人轉讓合約。

雖然土地法在2001年通過已一段時間了，隨後也有相關附屬的法令的頒布，但大部分柬埔寨的土地仍未登錄。相對於此，軟卡文件的概念在柬埔寨社會之 風俗及實務上仍扮演著重要的角色。不過，在法律上，軟卡的概念是未被文字定義的，表示某個產權的擁有人在法律上只是其佔有者，須經法律的裁定及確認，才能 認定是否為其合法所有人。也就是說，軟卡所載明之土地所有權直到佔有者遵照土地法規定之程序申辦並符合法定標準始能確定，並且該筆土地亦不得為土地法或其 他法令中所規定之國家產權。

以下是軟卡文件實際上應載明的資訊：
1.前手持有人姓名(佔有人)
2.不動產所在之村/鄉、公社、區及省(一般沒有特定地點或路名資訊)
3.東西南北四個主要方位接鄰之所有權人或佔有人
4.標的大約的尺寸 (平米、公畝或公頃)

軟卡可能會發生什麼問題？

當物業以軟卡的形卡持有，只要此物業未經法定土地登記單位明確定界，就可能有別人(包括國家當局在內)亦對此物業宣稱所有。

另一項常見的問題便是與鄰地地界重疊的問題。2000年之前因為技術落後，測量定界並無可靠的方法，因此地界重 疊的問題也大量發生。儘管在1995年後柬埔寨引進了一些試驗性的物業登錄專案，國家級可靠的登錄系統則在2001年土地法通過後才開始正式導入。實際上 許多柬埔寨的土地及物業仍然未完成登錄而以軟卡文件的方式持有。

一些較糟的案例中，被私人佔有並且持有軟卡文件的物業，甚至座落在國有地上。

有些為幫助農民及小企業的微型經濟機構，為了務實及效率考量，接受軟卡而不要求硬卡證書做為核放貸款之憑據。然而，絕大多數的金融機構像是商業銀行，因為意識到軟卡的高風險，放款上大多只接受完整登錄而擁有地政單位核發之硬卡證書。

物業與接鄰土地間以有效及恆久的郵戳或柵欄做為明確的定界是在地政單位尚未合登錄前，減少地界重疊風險的重要步驟。法令中也要求，在土地勘察、鑑 界、測量及準備地籍索引圖後，正式核發硬卡證書前，將有一個月的公告期。在這段公告期，持有接鄰土地的所有權人必須檢查這份調查報告，若有疑議需以書面的 方式直接向地政機關陳情。在公告期後，若無未解之爭議，此份法律文件將做為地政機關核發正式產權之依據。除了極少見的狀況之外，在完成法律授權及認證程序 之後，任何第三方不得針對此物業進行所有權主張。

為什麼叫做「硬卡」？

硬卡產權在實體上及法律上都是較為保障的。硬卡有兩種：

1.不動產持有證書(或稱土地使用證書)
Certificate of Immovable Property Possession

2.不動產所有權證書
Certificate of Immovable Property Ownership

兩者都是依土地法在地政機關登錄之憑證，並以官方良好硬質紙張印製。所有權證書通常由各地的地政機關依物業擁有者之申請核發，因為需經 MLMUPC透過跨省之國家系統登錄的程序，因此也必須課徵較高的地政稅費。以上兩種證書形式統稱「硬卡」，在證書紙質及法律地位上都是較有保障的。

嚴格來說，硬卡形式的所有權是最安全、明確及保障的。所有權在土地法之保障下通常不會有爭議，除非該硬卡上所載明之土地大小及界限上有其他第三方提出疑議。

試驗性的登錄系統在1995年到2001年正式導入後，2002年到2009年間有大約1,500,000筆的土地被登錄，同時全國核發了大約一百萬張的所有權證書。這樣的登錄作業仍以「土地管理部門計畫」(LASSP)的專案名稱持續進行中。

同時，部分地區的地政機關也受理民眾申辦轄區內之土地登錄作業，之前登錄失敗卻仍想獲得硬卡證書的民眾，必須提出申請並補齊所有規定之正式登錄步驟。

不動產持有證書或稱土地使用證書(Certificate of Immovable Property Possession)，一般簡稱「所有權」，證書記載內容如下：

1- 物業編號及登錄編號
2- 核發單位及日期
3- 物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
4- 東西南北四方位接鄰之所有權人姓名
5- 土地使用種類
6- 物業尺寸(平米、公畝或公頃)
7- 所有權人資訊：包含雙親姓名
8- 取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
9- 抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
10-備註：若所有權為公司，則須記載公司資訊。

 

不動產所有權證書(Certificate of Immovable Property Ownership)
證書記載內容如下：

1- 物業編號
2- 證書序號
3- 核發單位及日期
4- 物業之位置：道路名稱、鄉鎮、社區、分區及省份
5- 加註GPS資訊之地籍索引圖，並顯示接鄰土地位置
6- 土地使用種類
7- 物業尺寸(平米)
8- 所有權人資訊：包含雙親姓名
9- 取得物業之依據：包括收據、土地分割文件、買賣合約、贈與合約、繼承書或法院判決書…等。
10-抵押權：若有租約、貸款抵押設定或其他信託資訊將予記載。
11-備註：若所有權為公司，則須記載公司資訊。

綜上所述，不動產的產權形式分為「軟卡」及「硬卡」，兩者因其法律登錄程序之完整與否，而在法律保障程度上有極大差異。